住宅ローンが残っている場合の財産分与について

協議離婚の財産分与で、必ず問題になるのが「現在住んでいる住居をどうするか」ということです。
例えば、住宅ローン付きマンションの場合、「さっぱりと売って、お金を分けたい。」
「でも、今売ったら安いし、ローンの始末はどうするの？」ということになります。

実は、売る売らないよりも、財産額を特定するのが先決なのです。
財産にはプラスとマイナスがありますので、まずはマンションの時価からローンの残額を引いた額は
いくらなのかを算出します。

【例】6年前に夫名義のローンで3千万円で購入したマンションが、
まだ2千5百万円のローンが残っている。
不動産屋の評価では、時価2千3百万円のこと。

この場合、まず前提として婚姻生活のために負った借金は、夫婦双方が負担することになります。名義は夫でも、夫婦のマイナス財産ということです。
つまり、売却額2千3百万円―残債2千5百万円＝－2百万円。
このマイナス2百万円を夫婦で支払うことになります。
もし他にも預金などの財産があればこれを加えて、プラスになればそれが財産分与の対象となります。
他に財産がなければ住宅ローンのマイナスの財産だけを、各自どのように負担するかを決定するのです。

この住宅ローンが残っている場合は、大体下記のパターンがあるのでご参考にしてください。

パターン①

マンションを処分して現金化し、分ける。

パターン②

夫が別途、妻に対する支払分を工面して妻に支払い、自分で住む。

パターン③

妻が離婚後の住まいに住み続ける。
この場合、名義やローン支払の問題があるので、更に以下のように分類されます。

パターン③－1

名義を妻にし、引き続き夫にローンを支払ってもらう。
⇒名義変更にはローンを扱っている金融機関の了承が必要です。
名義変更をすると、住宅ローン残額を一度に支払わなければならないこともあるのでご注意ください。

パターン③－2

名義を妻にし、ローンを妻の支払いに変える。
⇒名義変更にはローンを扱っている金融機関の了承が必要です。
金融機関からは、一旦ローン全額を返済し、新たに借り換えを行うように言われます。
妻の収入が低い場合には、借り換えが認められないこともありますのでご注意ください。

パターン③－3

名義を夫のままにし、妻がローンを払っていく。

パターン③－4

名義は夫のままにし、ローンもこのまま夫が支払いを続け、居住するのは妻。
⇒話し合いがつけば可能です。この場合、妻の居住利益は「慰謝料」「扶養目的の財産分与」と
捉えることができます。但し、ローンによっては、ローン借入者が自身で住む必要があることが
条件となっている場合もあるので、必ず金融機関に確認してください。

尚、パターン③－3,4に共通して注意することは、夫の経済状態が悪くなってしまうことです。
この時、売却や差押えで競売にかかってしまうこともあるため、対策として夫を賃貸人、妻を賃借人とした
賃貸借契約を結ぶと良いでしょう。そうすると、もしマンションが第三者に売られてしまっても、
賃借人として継続して住み続けることができます。

パターン③全体を通して、いずれの方法を取るにせよ、離婚専門の行政書士に依頼し、
離婚協議書・離婚公正証書などの書類に記載してもらってください。

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